El Registro controlará, según los casos, que el documento que se presenta a inscribir contenga los siguientes elementos:
Descripción del Inmueble: (art. 9 ley 16871 y arts. 10 y siguientes del Dto. 99/98)
Indicación de la Matrícula Registral (si el bien está matriculado)
Departamento y sección o localidad catastral.
Número de padrón ( en las unidades de PH se incluirá block y nivel, si así surge de la cédula catastral)
Superficie, orientación del frente, calle y número de puerta
Plano de mensura con indicación de Agrimensor, número y fecha de inscripción y oficina inscriptora.
Si es PH: número identificatorio de la unidad, cota de altura, superficie, block y torre en su caso, plano de fraccionamiento horizontal con indicación de Agrimensor, número y fecha de inscripción y oficina inscriptora. Si corresponde: fecha del plano de señalamiento y nombre del Arquitecto o Ingeniero Agrimensor que los haya suscrito.
Casos Especiales
Los arrendamientos, subarrendamientos, aparcerías y subaparcerías podrán recaer sobre bienes en mayor área.
Tratándose de demandas y sentencias ejecutoriadas, embargos específicos y demás medidas cautelares, declaraciones de monumentos históricos, resoluciones de designación de inmuebles sujetos a expropiación, resoluciones administrativas que determinen restricciones o limitaciones al derecho de propiedad, comunicaciones preceptuadas por el del Código de Agua, arrendamientos y subarrendamientos, aparcerias y subaparcerias y solicitudes de reserva de prioridad, bastará la mención del Departamento, Sección o Localidad Catastral, padrón y/o matrícula.
En los actos previstos en los numerales 11, 12 y 18 del artículo 17 de la ley 16871 (monumento histórico, designación de expropiación y títulos mineros), se expresará el objeto de la afectación o el área afectada, en caso de no comprender todo el inmueble.
Consultar el Decreto 107/999 que establece casos especiales de inscripción de documentos en el Registro de la Propiedad- sección Inmobiliaria.
Datos de los Otorgantes
Personas físicas: nombres y apellidos completos, estado civil actual y nombres y apellidos del cónyuge o ex -cónyuge, domicilio, nacionalidad y número de cédula de identidad u otro documento identificatorio.
Personas jurídicas: nombre, clase, fecha de constitución, domicilio y número de inscripción en el R.U.C. y en el Registro Nacional de Comercio, cuando les corresponda.
En los Certificados de Resultancias de Autos, se consignarán esos datos respecto de los herederos, legatarios y cónyuge supérstite.
Requisitos específicos para determinados actos inscribibles
En caso de bienes incorporados a propiedad horizontal, se controlará el régimen jurídico de horizontalidad aplicable, el que determinará los distintos requisitos, según los casos :
En todos los regímenes, con excepción de INVE, y para los actos que corresponda: Póliza de seguros contra incendio, vigente. Al presentarse a inscribir el Reglamento de Copropiedad, se controlará el número de póliza y el monto por el que fue asegurado o constancia de que dicho monto cubre re el mínimo exigido legalmente (20 % de la suma de los valores reales)
Cotejo o habilitación municipal, para el caso de edificios construidos por el régimen de la ley 10751.
Causal legal habilitante (capítulo I Ley 14261 y leyes 13870 y 13892, si el Reglamento se otorgó con posterioridad al 19/9/74)
Sociedades Civiles de Propiedad Horizontal: En la adjudicación se controlará el certificado expedido por la Inspección General de Hacienda, vigente a la fecha de la misma. Si el edificio no fue construido con préstamo del BHU, se deberá controlar la habilitación municipal.
En la primera enajenación posterior a la adjudicación,(si no transcurrieron aún 10 años de esta),deberá dejarse constancia que la sociedad no hizo uso de las exoneraciones tributarias o, en su caso, la correspondiente autorización judicial.
Reglamento de Copropiedad: monto porcentual de la hipoteca recíproca.
Embargos específicos y demás medidas judiciales. Deben individualizarse los autos, el Juzgado y el funcionario que suscribe el oficio, así como el monto y la unidad de valor. Cuando se presenten a inscribir reinscripciones, cancelaciones o modificaciones de medidas inscriptas, deberá surgir con precisión el número y fecha del oficio que decretó la medida originaria.º
Adquisición o enajenación de inmuebles por el Estado: Deberá adjuntarse al documento, el respectivo comprobante de inscripción (altas o bajas) en el Registro Administrativo de la Propiedad, a cargo de la Oficina de Catastro.
Constitución de bien de familia: se exigirá constancia notarial que acredite que el beneficiario se encuentra ocupando el bien y de la avaluación del bien efectuada por el BHU. El valor máximo establecido por el decreto 504/84, es 4500 UR (si se trata de casa- habitación ) o 7000 UR ( si es finca rústica)
Salida fiscal o Municipal: deberá consignarse la salida del dominio municipal o fiscal en los casos de enajenación. Esto tiene especial importancia en los inmuebles situados en el interior de la República.-
Contrato de Arrendamiento: plazo del contrato, precio del arrendamiento, destino del inmueble y fecha y lugar de otorgamiento del contrato.
Hipoteca: deberá especificarse con precisión el monto y sus adicionales, respecto de la hipoteca o crédito hipotecario, así como el censo o canon en los casos de constitución de censo. El monto de la hipoteca debe estar indicado en dinero o unidad de valor, no así el canon o censo que siempre debe estar determinado en dinero.-
Con relación a las garantías reales, hay que tener en cuenta las diposiciones de la ley 16906 de 7 de enero de 1998. En este sentido la Secretaría Técnica de la Dirección General de registros, en informe del 13 de marzo de 1998, hizo llegar a los Directores de Registros las siguientes consideraciones:
I) El nuevo texto legal instrumenta otra posibilidad para la constitución y cancelación de garantías reales que aseguren el cumplimiento de obligaciones documentadas en títulos valores (art. 30)
II) Cuando se presente a inscribir un documento que contenga alguna de las garantías reales mencionadas, en el cual se haya individualizado el título valor, se renuncie por el deudor al beneficio acordado por el inciso final de dicho artículo o se establezca cualquier otro acto de relevancia registral, se recomienda tener en cuenta que tales circunstancias deben surgir del asiento registral.
III) Estas recomendaciones apuntan a facilitar en lo sucesivo las formalidades y demás requisitos a exigir en las cancelaciones efectuadas al amparo de dicho artículo.
Promesas de enajenación: la prestación a que se obliga el promitente adquirente; debe indicarse numero de cuotas, importe, moneda o unidad de valor, fecha de vencimiento y lugar de pago. El precio puede ser parte en dinero y parte en otra clase de bienes; es un requisito esencial en las cesiones de derechos; la carencia de este elemento, orienta el contrato hacia el campo de lo gratuito (ej.:donación).
contralor de la solicitud de inscripción registral y conocimiento de la Ley No.8.733,en los casos de propiedad común, cuando el plazo total de la prestación fuere inferior a un año.-
Propiedad horizontal en promesas de enajenación: se deberán tener presente las distintas situaciones que se pueden plantear:
1--El cotejo o habilitación municipal del edificio al régimen de P.H. Queda exceptuado de este contralor el caso de edificios construídos por ex-INVE o por el Fondo Nacional de Viviendas
2-- Ley No.14.261 Cap III. Tener presente la referencia a plano proyecto inscripto en la Dirección General de Catastro.- Si el edificio estuviere en construcción, se deberá indicar el padrón individual, número y fecha del permiso de construcción, y referencia a la fecha y monto del préstamo hipotecario concedido por el BHU y fecha de otorgamiento del reglamento de copropiedad, indicando en ambos casos el nombre del Escribano autorizante. Esta situación subsiste hasta la habilitación municipal del edificio dentro del régimen de propiedad horizontal; deberá realizarse plano definitivo, eventualmente modificarse el reglamento de copropiedad, y de ahí en más el régimen estará protegido por la Ley No.10.751.-
3-- Edificios en Construcción -Promesas de Enajenacion de Unidades-, Ley No.10.751 - Ley No.14.261 Cap.III.-("bienes en el pozo"). La unidad se describirá en base a Plano de Señalamiento suscripto por Arquitecto o Agrimensor, del que se consignará además la fecha.- El constructor o empresa constructora suscribirá además la promesa de enajenación. Puede darse el caso de que el promitente enajenante manifieste construir por "administración directa".-
4-- Leyes No.13.870-13.892. Se controlará el otorgamiento del reglamento de copropiedad.
5-- Ley No.14.261 Cap. I. El Escribano certificante o autorizante deberá dejar constancia de la Causal Legal Habilitante (art.8 y ss.del la Ley No 14.261) a la fecha de incorporación, en los casos de promesas de enajenación, como de cesión de derechos.
6-- Ley No.14.804. Luego de adjudicarse al socio la unidad por parte de la sociedad civil ,y dentro del término de 10 años a partir de ese acto, se controlará la autorización para enajenar o que la sociedad civil no hizo uso de las exoneraciones tributarias del art.8 de la ley 14.804.-
Crédito de Uso o Leasing Inmobiliario se deberá tener presente que en general se aplican los mismos requisitos que para los casos de promesas de enajenación, pero atendiendo las diferencias específicas que se indican:-
a) el precio final de la opción de compra a favor del usuario deberá constar en el instrumento y no podrá exceder el 25% del Valor Real del bien. Dicho precio necesariamente será en dinero, y se abonará en cuotas periódicas.
b) plazo.-
c) establecer la opción de compra a favor del usuario.-
d) que la institución acreditante es intermediaria financiera.
Contratos derivados (cesiones, modificaciones, cancelaciones, resciciones, etc) En el caso de todos los contratos derivados, se deberá controlar además el Número, Folio y Libro o bien Comprobante y año de la inscripción original.
Tracto Sucesivo:
La ley 16871 consagra el principio de tracto sucesivo, novedad en el ámbito del derecho registral uruguayo.
El artículo 57 de la ley establece que no se inscribirá acto alguno que implique matriculación en el que aparezca como titular del derecho que se transfiere, modifica o afecta, una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente.
Como consecuencia de esta disposición debemos tener en cuenta, en primer lugar que el registrador deberá controlar el cumplimiento del tracto sucesivo no sólo respecto a bienes matriculados sino también cuando se procede a la apertura de la matricula. En segundo lugar, el control debe referirse al antecedente del acto que se presenta a inscribir: en consecuencia si se presenta a inscribir una cesión de derechos de promitente comprador, el registrador deberá verificar si en el Registro fue inscripta la promesa de compraventa que legitima al cedente.
¿ Qué elementos exigirá el registrador para controlar el tracto sucesivo? Los establece el Decreto Reglamentario 99/98 del 21/4/98, en el artículo 14 numeral 2º " Título o modo de adquisición de la propiedad o del derecho que se transfiere, afecta o modifica, el que podrá ser sustituido por su fotocopia, constancia notarial de última procedencia o certificado registral".
El inciso 2 del artículo 57 dispone que: " A partir de dicha inscripción de los asientos en cada ficha especial, deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular inscripto y demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones." En la ficha especial, cartulina o electrónica, que se llevará para cada inmueble matriculado, se irá asentando entonces la historia del inmueble, respetando ese encadenamiento del que habla la ley.
El artículo 58 enumera algunos casos de excepción donde no es necesaria la previa inscripción a los efectos de la continuidad del tracto y deja librado a la reglamentación contemplar otras excepciones. Todos ellos son ejemplos de tracto abreviado definido por Cornejo como "una modalidad de tracto sucesivo que permite concentrar en un asiento único dos o más transmisiones operadas desde el titular inscripto. No son una excepción a la regla general, sino sólo al rigor de su manifestación formal". La ley 16871 exige igual el perfecto encadenamiento, tal como surge del inciso final del artículo 58: en los casos de excepción, en el documento y en la ficha especial, deberá expresarse la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o de la adquisición.
El numeral 1 se refiere al cumplimiento de actos, contratos u obligaciones contraídas por una persona o su cónyuge. No se exige que previamente se termine el juicio sucesorio para cumplir con la obligación de escriturar.
El numeral 2 se refiere a la cesión de derechos posesorios y a los casos que surgen del artículo 59 de la ley.
En el caso de la cesión de derechos posesorios, el Registro deberá proceder a su registración aún si en la ficha especial surge la inscripción de un titular dominial. Si, posteriormente a la inscripción de la cesión de derechos posesorios, se presenta a registrar un acto en el que el disponente es el titular dominial, el Registro deberá proceder a su inscripción. Por último, hay que destacar que sí deberá procederse al control del tracto sucesivo en oportunidad de una nueva cesión de derechos por el cesionario inscripto.
El numeral 3 se refiere a la inscripción de actos que sean consecuencia de la partición o enajenación forzosa de bienes hereditarios. Ejemplos: venta de inmuebles para atender cargas hereditarias o pago de legados, venta de bienes indivisibles, ejecución hipotecaria; en estos casos no es requisito previo inscribir la titularidad de los bienes a nombre de los sucesores.
El numeral 4 contempla el caso de actos referidos al mismo bien, que se otorguen en forma simultanea, por ejemplo, compraventa e hipoteca, aunque sean autorizados por distintos escribanos, pudiéndose inscribir la escritura de hipoteca con anterioridad a la de compraventa.
El numeral 5 trata de actos cuyo antecedente se encuentra inscripto en otro Registro, contempla por ejemplo el caso en que el disponente del acto que se inscribe lo es en virtud de una cesión de derechos hereditarios, inscripta en el Registro de Actos Personales.
El numeral 6 se refiere a la inscripción de la sentencia de prescripción adquisitiva.
El numeral 8 deja librado a la reglamentación establecer otros casos de excepción a la previa inscripción a los efectos de la continuidad del tracto sucesivo.
Para finalizar con el estudio del tema tracto sucesivo, debemos hacer mención al artículo 2 del decreto 333/998, que establece situaciones en las que no es necesario el control del tracto sucesivo.