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Índice del artículo

 

Capítulo 5 | Efectos de la Publicidad Registral



Artículo 54. (Efectos de la publicidad).- Los actos, negocios jurídicos y decisiones de las autoridades competentes que se registren conforme a la presente ley serán oponibles respecto de terceros a partir de la presentación al Registro, excepto lo dispuesto en el artículo siguiente.

Se exceptúan de la disposición anterior los actos declarativos retroactivos cuyos efectos frente a terceros estén determinados por la legislación vigente.

Entre las partes y sus sucesores a título universal la tradición de los derechos producirá sus efectos desde que quede consumada en forma real o ficta.

La inscripción se hará por orden de presentación de los actos y contratos registrables y sus efectos retrotraerán a la fecha y hora del asiento de presentación, sin perjuicio de la retroprioridad establecida para las operaciones protegidas por la reserva de prioridad. Habiendo caducado el plazo de la misma, o si se presentara el acto sin obtener previamente la reserva, los efectos de la registración frente a terceros se contarán desde la inscripción.

La inscripción determinará además, en los casos en que así esté dispuesto, el nacimiento del respectivo derecho real de acuerdo con lo que establece la legislación vigente.

Artículo 55. (Reserva de prioridad).- Para el otorgamiento de actos o negocios jurídicos que impliquen trasmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales y crédito de uso relativo a inmuebles y vehículos automotores, o para el otorgamiento de promesas de enajenación de inmuebles o establecimientos comerciales y sus cesiones, los titulares registrados de los derechos o el escribano designado podrán inscribir una reserva de prioridad.

Esta reserva tendrá una vigencia de treinta días corridos contados desde su presentación. Si durante la expresada vigencia el acto para el cual se solicitó fuere otorgado e inscrito surtirá efectos respecto de terceros desde la fecha de su otorgamiento y tendrá prioridad sobre cualquier acto o negocio jurídico sujeto a publicidad registral inscrito con posterioridad a la presentación de la solicitud de reserva.

Los instrumentos que se presenten dentro del plazo de reserva, que no fueren el protegido por ésta, serán anotados en forma condicional, o condicional y provisoriamente si le merecieren observaciones al Registrador. Una vez otorgado e inscrito el acto para el cual se reservó la prioridad, dentro del plazo de ésta, serán procesados por el Registrador en la forma que determine la reglamentación y podrán ser descartados por certificación notarial cuando se requiera esa intervención bajo la responsabilidad del escribano actuante.

Los actos registrados condicionalmente quedarán firmes y definitivos, si vencido el plazo de vigencia de la reserva, no se hubiere presentado a inscribir el acto para el cual se reservó la prioridad.

Las inscripciones que resulten del certificado expedido por el Registro Nacional de Actos Personales que afectaren el poder de disposición de los titulares de inmuebles, automotores, promesas de inmuebles y establecimientos comerciales y sus cesiones registrados, posteriores a la fecha de la reserva de prioridad, no obstarán al otorgamiento del acto.

El escribano autorizante podrá hacer constar en la escritura correspondiente pormenorizadamente el fundamento legal que a su juicio justifica el desplazamiento de la posición registral de una inscripción respecto del acto reservado.

La aplicación del presente artículo se efectuará de acuerdo a lo que se establezca respecto del acto reservado.

La aplicación del presente artículo se efectuará de acuerdo a lo que se establezca por la reglamentación.

Artículo 56. (Publicidad noticia).- La inscripción de los actos referidos en los numerales 11), 12) y 14) del Artículo 17 de la presente ley sólo produce efectos informativos.

Declárase que las cesaciones de condominio cuando éstas tengan origen contractual se regirán por lo dispuesto por la Sección III del Capítulo V, del Título VI del Libro III del Código Civil.

Artículo 57 (Tracto sucesivo).- No se inscribirá acto alguno que implique matriculación en el que aparezca como titular del derecho que se transfiere, modifica o afecta, una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente, salvo que el disponente se encontrare legitimado, o estuviere facultado para disponer de cosa ajena o así lo mande el Juez competente.

A partir de dicha inscripción, de los asientos en cada ficha especial deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular inscrito y demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

En caso contrario el Registrador podrá denegar o inscribir provisoriamente hasta que se subsane la omisión. El Registro denegará la inscripción en el caso que el bien carezca de padrón.

Artículo 58. (Excepciones).- No será necesaria la previa inscripción a los efectos de la continuidad del tracto con respecto a los siguientes casos:

I) Cuando el acto se otorgue por los Jueces, síndicos, albaceas, interventores, herederos o sus representantes en cumplimiento de actos, contratos u obligaciones contraídas por el causante o su cónyuge, respecto de bienes registrados a su nombre.

2) En los previstos en el numeral 7) del artículo 17 y en el Artículo 59 de la presente ley.

3) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición o enajenación forzosa de bienes hereditarios.

4) Cuando se trate de actos que se otorguen en forma simultánea y refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo bien, aunque fueren distintos los escribanos autorizantes de los documentos que los contienen.

5) Cuando el acto inmediato anterior constituya la transmisión de una universalidad inscrita en el Registro competente.

6) Cuando se presente a inscribir la prescripción.

7) Cuando los Jueces otorguen de oficio escrituras de expropiación
. C A D E 5349.
8) Cuando se otorguen escrituras de expropiación de bienes en régimen de propiedad horizontal.
C A D E 5349.
9) Los demás casos que establezca la reglamentación
(Numerales 7 y 8 agregados por la Ley 19355, de 19/12/2015).-.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adquisición, a partir del que figure inscrito en el Registro, circunstancia que se consignará en la ficha respectiva.

Artículo 59. (Prioridad).- La prioridad entre dos o más inscripciones se establecerá por la fecha y hora de presentación de los actos, negocios jurídicos y decisiones judiciales y administrativas al Registro competente. Si la prioridad refiere a una misma oficina registral y no pudiere resolverse conforme al principio antes referido, se estará al número ordinal de entrada.

En el caso del Artículo 55 de la presente ley se estará a lo que allí se dispone. La prioridad que se reconoce prefiere de pleno derecho a todos los actos registrados con posterioridad y ampara también a los actos que se deriven o importen sucesión directa del acto protegido por dicha prioridad.

Cuando la inscripción de un arrendamiento, subarrendamiento, aparcería o subparcería, quede postergada como consecuencia del principio de prioridad se estará a lo previsto por el Artículo 1792 del Código Civil, en la redacción dada por la Ley No. 16.603, de 19 de octubre de 1994.
Los contratos de arrendamiento o anticresis de un bien gravado con hipoteca, celebrados por el deudor o sus causahabientes, se regirán por lo dispuesto en el Artículo 2328 del Código Civil en la redacción dada por la Ley No. 16.603, de 19 de octubre de 1994.


Artículo 60. (Negocios sobre el rango).- No obstante lo expuesto precedentemente, los titulares de derechos reales limitados o personales, registrables o compatibles, podrán acordar sustraerse a los efectos del principio de prioridad, compartiendo con otros titulares dicha prioridad, o estableciendo otro orden de prelación para la inscripción de sus derechos.

Para que dichos negocios sobre el rango produzcan efectos será necesario:

1) Obtener el consentimiento de los terceros que tuvieran derechos registrados con anterioridad a la inscripción del citado convenio.

2) Que se otorguen en escritura pública y se inscriban en el Registro correspondiente salvo que el derecho objeto del negocio de rango estuviere contenido en un documento privado, en cuyo caso, podrá otorgarse en la misma forma.
3) Sólo es posible negociar el rango de actos o negocios inscriptos en una misma sede territorial del Registro de la Propiedad o en una misma sección del Registro Nacional de Actos Personales. No obstante, una vez que la Dirección General de Registros asegure la posibilidad de inscribir los negocios sobre rango en distintas sedes o secciones, el Poder Ejecutivo reglamentará tal posibilidad.

No se podrá negociar el rango de la reserva de prioridad. Tampoco se podrá negociar el rango de una hipoteca independientemente del crédito a que se accede.
Los perjuicios que ocasionaren estos actos a terceros serán dirimidos ante la jurisdicción.

Artículo 61. (Efectos de las limitaciones).- Las medidas a que refieren los numerales 8) y 9) del Artículo 17 de la presente ley vinculan indisolublemente los inmuebles inscritos a nombre del titular afectado al proceso en que se dictaron.

Los embargos genéricos de derechos comprenderán los bienes presentes y futuros del embargado de naturaleza inmueble, naves, aeronaves, automotores y la universalidad conocida como establecimiento comercial. En este último caso, no comprende los bienes concretos que integran esta universalidad, que deberán ser objeto de embargos específicos.

Los actos a que refieren los numerales 1) a 5) y 7) del Artículo 17 y el literal A) del Artículo 25 de la presente ley inscritos con posterioridad a las medidas a que refieren los incisos anteriores, no producirán alteración alguna en el trámite de los juicios respectivos, ni en sus resultados. Estos juicios podrán continuar hasta su terminación, con prescindencia de los actos inscritos. Los Jueces mandarán cancelar las inscripciones vigentes que se les opongan con citación de las personas a quienes afecte la cancelación. No se admitirá otra oposición que la fundada en certificado registral del que no resultare embargo al bien a la fecha de la enajenación o gravamen.

Artículo 62. (Insubsanabilidad).- La inscripción no convalida los actos y negocios jurídicos nulos o anulables ni subsana los vicios o defectos de que adolecieren conforme a las leyes.

Artículo 63. (Inscripciones. Datos).- Para ser admitidos a la inscripción, los actos deberán indicar con precisión cuando corresponda:

1) Los sujetos de la relación jurídica debidamente individualizados.

2) El bien que constituye el objeto del acto.

3) El título y modo que ampara el derecho a que el acto refiere.

4) La naturaleza del derecho que se transmite, constituye o extingue.

El asiento registral expresará, además, la naturaleza del documento que contenga el acto inscrito, el lugar y fecha de su autorización o expedición y el nombre del funcionario que lo emitió o autorizó.

En el caso del Artículo 55 de la presente ley la reserva sólo se aplicará respecto de los bienes incorporados al sistema de la presente ley. En la solicitud de expresará:

A) Acto para el cual se solicita la reserva y otorgantes del mismo.

B) Datos del bien.

C) Nombre y domicilio del escribano designado y del sustituto, para el caso de que el designado en primer lugar no pueda intervenir. Sólo los escribanos indicados podrán utilizar la reserva.

D) Firma del titular del derecho a su representante con poder suficiente o del escribano designado. La infracción a esta norma aparejará la inaplicabilidad de la reserva de prioridad.

Las escrituras simultáneas sobre el mismo bien quedarán amparadas por la reserva de prioridad si su otorgamiento se expresó en la solicitud del certificado.

Los elementos requeridos por la legislación vigente y la presente ley para la identificación de personas, decláranse referidos al sujeto del interés.

La reglamentación determinará los demás datos necesarios a los efectos registrales y los casos en que por razones especiales se pueda prescindir de dichos elementos.